Condomínios – aspectos gerais

INTRODUÇÃO

Entende-se como condomínio um bem ou direito que pertence a mais de um proprietário. Logo, trata-se do direito comum de mais de uma pessoa sobre a mesma unidade autônoma.

A presente matéria tem por finalidade informar os aspectos societários, com base na Lei n° 4.591/64 e Lei no 10.406/2002 – Código Civil, bem como a tributação federal e obrigações acessórias federais pertinentes.

ASPECTOS SOCIETÁRIOS

Para fins de constituição do condomínio, caberá analisar as particularidades previstas nas legislações vigentes, conforme detalhado abaixo.

CONSTITUIÇÃO

O condomínio edilício é constituído por testamento, ou ato entre vivos, e é registrado no Cartório de Registro de Imóveis, no qual deve constar: (Lei n° 10.406/2002, artigo 1.332;

a) O detalhamento das unidades de propriedade exclusiva, separada uma das outras e das partes comuns;

b) A determinação da fração ideal designada a cada unidade, referente ao terreno e partes comuns;

c) A finalidade de cada unidade.

CONVENÇÃO/REGULAMENTO INTERNO

A convenção de constituição do condomínio deve ser firmada por no mínimo dois terços das frações ideais dos titulares e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, tornando-se, desde então, obrigatória para os titulares de direito das unidades. (Lei n° 10.406/2002, artigo 1.333 e parágrafo único). Dentre as normas assentidas pelos interessados, a convenção deve discriminar: (Lei n° 4.591/64, artigo 9°, § 3°; Lei n° 10.406/2002, artigo 1.334);

a) A separação da propriedade exclusiva e as de condomínio, determinando as áreas distintas;

b) A finalidade das diferentes partes;

c) A forma de utilização das coisas e serviços comuns;

d) Qual será a forma, proporção e ônus dos condôminos para as despesas de custeio e extraordinárias;

e) Como serão escolhidos o síndico e o Conselho Consultivo, bem como suas atribuições e a definição da natureza de suas funções, seja gratuita ou remunerada;

f) A forma e prazo para convocação das assembleias gerais dos condôminos, bem como o quórum para os diversos tipos de votação;

g) O modo de contribuição para constituição de fundo de reserva;

h) O modo e o quórum para as alterações de convenção e para a aprovação do Regimento Interno quando não incluídos na própria convenção;

i) O regimento interno, bem como as penalidades a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores.

SÍNDICO/ADMINISTRAÇÃO

O síndico não precisa, necessariamente, ser um condômino, ele deve ser escolhido para administrar o condomínio pelo prazo de até dois anos, com possibilidade de renovação, por meio de assembleia. (Lei n° 10.406/2002, artigo 1.347).

O sindico fica incumbido de: (Lei n° 10.406/2002, artigo 1.348).

I- convocar a assembleia dos condôminos;

II- representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns:

III- dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de Interesse do condomínio;

IV- cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

V- diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI- elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VIl- cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIll- prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

IX- realizar o seguro da edificação.

A assembleia pode designar outra pessoa para representar o síndico. (Lei n° 10.406/2002, artigo 1.348, § 1°).

A representação e as funções administrativas poderão ser transferidas pelo síndico a outra pessoa, por intermédio da aprovação da assembleia, exceto se a convenção dispor o contrário. (Lei n° 10.406/2002, artigo 1.348, §2°).

Ainda, a convocação da respectiva assembleia poderá exonerar o síndico que não prestar contas, praticar irregularidades ou com má administração, desde que com voto da maioria absoluta de seus membros. (Lei n° 10.406/2002, artigo 1.349).

Para fins de prestação de contas, aprovação do orçamento das despesas, contribuições dos condôminos, alteração do regimento interno e, se necessário, eleger um substituto, caberá ao síndico convocar anualmente a reunião da assembleia. (Lei n° 10.406/2002, artigo 1.350).

Um quarto dos condôminos pode convocar a assembleia caso o síndico não o faça. (Lei n° 10.406/2002, artigo 1.350, § 1°).

CONTABILIDADE

Conforme elucida o Conselho Federal de Contabilidade (CFC), não há norma contábil especifica, publicada pelo CFC, que doutrine sobre a escrituração contábil de condomínios.

Contudo, caso a administração do condomínio opte por fazê-la, deverá obedecer aos princípios contábeis aplicados a todas às entidades, especialmente os previstos na

ITG 2002 – Entidade Sem Finalidade de Lucros, aprovada pela Resolução CFC n° 1.409/2012.

ASPECTOS TRIBUTÁRIOS

Para fins de tributação federal, cabe analisar as particularidades dos rendimentos auferidos, que estão discriminados a seguir.

RENDIMENTOS DE PARTES COMUNS

Os rendimentos decorrentes de locação de partes comuns do condomínio são considerados rendimentos dos condôminos, proporcionalmente a cada um, ainda que tais rendimentos sejam utilizados na composição do fundo de receitas do condomínio, na redução da contribuição condominial ou para qualquer outro fim. (Ato Declaratório Interpretativo SRF n° 002/2007).

Em se tratando de locatário pessoa jurídica, para fins de retenção do imposto de renda na fonte (IRRF), será considerado como rendimento de cada condômino o valor proporcional ao quinhão de propriedade que lhe cabe, mesmo que o valor seja recebido integralmente por apenas um deles, conforme estabelecido em contrato. (Solução de Consulta Cosit n° 55/2020).

ISENÇÃO

A legislação prevê a isenção do Imposto de Renda de Pessoa Física (IRPF) sobre os rendimentos de: (Lei n°12.973/2014, artigo 3°);

a) Aluguel, uso ou locação de partes comuns do condomínio;

b) Multas e penalidades aplicadas em decorrência de inobservância das regras previstas na convenção condominial: ou

c) Alienação de ativos detidos pelo condomínio.

Contudo, a isenção somente é permitida observando o teto limite de R$ 24.000,00 por ano-calendário, e também que os valores sejam revertidos em favor do condomínio para cobrir despesas de custeio e extraordinárias, que estejam previstos na convenção condominial e não sejam distribuídos aos condôminos. (Lei n° 12.973/2014, artigo 3°).

PIS SOBRE FOLHA DE SALÁRIOS

Os condomínios de proprietários de imóveis residenciais ou comerciais são contribuintes do PIS/Pasep sobre a folha de salários, conforme previsto no artigo 13, inciso IX da Medida Provisória n° 2.158-35/2001 e Instrução Normativa RFB n° 2.121/2022, artigo 301, inciso IX.

A base de cálculo da contribuição para o PIS/Pasep incidente sobre a folha de salários mensal corresponde ao total das remunerações pagas ou creditadas durante o mês aos empregados e trabalhadores avulsos que lhe prestem serviços, nos termos do inciso | do artigo 22 da Lei n° 8.212/91. (Instrução Normativa RFB n° 2.121/2022, artigo 303; Decreto n° 4.524/2002, artigo 50).

A alíquota aplicável do PIS sobre folha é de 1%. (Instrução Normativa RFB n° 2.121/2022, artigo 304).

RETENÇÕES NA FONTE

A retenção na fonte do imposto de renda e das contribuições sociais (PIS, Cofins e CSLL), em relação aos pagamentos efetuados pelos condomínios, dependerá de quem é o prestador de serviços, assim como outras condições.

PAGAMENTOS À PESSOA JURÍDICA

Em virtude da falta de personalidade jurídica, não há previsão legal para retenção do imposto de renda na fonte (IRRF), nos pagamentos efetuados pelo condomínio a pessoas jurídicas pela prestação de serviços. (Solução de Consulta Cosit n° 17/2017; Parecer Normativo CST n° 37/72).

Já na hipótese de tomador dos serviços relacionados no artigo 1° da Instrução Normativa SRF n° 459/2004, caberá a retenção de 4,65% das contribuições sociais (PIS, Cofins e CSLL – CSRF), nos termos do § 1°, inciso IV da referida legislação.

O recolhimento da CSRF ocorre no código de receita 5952 até o último dia útil do segundo decêndio do mês subsequente àquele mês em que tiver ocorrido o pagamento. (Lei n° 10.833/2003, artigo 35).

PAGAMENTOS A PESSOA FÍSICA

Embora não tenha personalidade jurídicas, condomínio é responsável pela retenção e recolhimento do imposto de renda na fonte (IRRF), quando se enquadrar como empregador, perante a legislação trabalhista e previdenciária. (Decreto n° 9.580/2018 – RIR/2018, artigo 681). Logo, cabe ao condomínio reter o imposto sobre os rendimentos pagos aos seus empregados, com base na tabela progressiva vigente no mês de pagamento.

Contudo, na hipótese de rendimentos pagos a profissionais sem vínculo empregatício, não cabe a retenção do imposto de renda na fonte (IRRF), face ao entendimento do Ato Declaratório Normativo CST n° 29/86, também expresso na Solução de Consulta Cosit n° 46/2022.

RENDIMENTOS DE POUPANÇA

Os rendimentos de poupança de titularidade de condomínio edilício estão sujeitos à retenção do imposto de renda na fonte (IRRF), é responsabilidade da instituição financeira o recolhimento no código de receita 3426. (Solução de Consulta Cosit n° 20/2023; Solução de Consulta Cosit n° 200/2021).

OBRIGAÇÕES ACESSÓRIAS

Tendo em vista a ausência de personalidade jurídica, os condomínios ficam dispensados da entrega de algumas das obrigações acessórias federais, as quais serão detalhadas nos tópicos seguintes.

DCTF

Os condomínios edilícios estão dispensados da obrigação de apresentar a DCTF, nos termos da Instrução Normativa RFB n° 2.005/2021, artigo 5°, inciso V.

DCTFWeb

Representa a confissão de débitos das contribuições previdenciárias a terceiros. Substituindo a GFIP e a SEFIP, essa obrigação acessória tem como objetivo relatar à Receita Federal as contribuições previdenciárias e confessar as dívidas, integrando informações do eSocial e da EFD-Reinf em um único local.

eSocial

O eSocial é um sistema unificado de coleta das informações trabalhistas, previdenciárias e tributárias, unifica o envio de informações pelo empregador em relação aos seus empregados. Ele integra o Sistema Público de Escrituração Digital -SPED (decreto n° 6.022/2007).

DIRF

Pagamento efetuado à pessoa física com vínculo empregatício, sujeito à retenção do imposto de renda na fonte (IRRF), obriga a entrega da DIRF pelo condomínio, segundo a Instrução Normativa RFB n° 1.990/2020, artigo 2°, inciso I, alínea “g”.

EFD-Reinf

A Instrução Normativa RFB n° 2.043/2023, artigo 3°, relaciona as pessoas jurídicas e físicas obrigadas a entregar a EFD-Reinf, ainda que imunes ou isentas. Dentre elas, no inciso VIlI, evidencia que deverão entregar a EFD-Reinf as pessoas físicas e jurídicas relacionadas no artigo 2° da Instrução Normativa RFB n° 1.990/2020; ou seja, aquelas obrigadas à DIRF.

Logo, os condomínios obrigados a entregar a DIRF também ficam sujeitos à entrega da EFD-Reinf, em âmbito federal.

EFD-CONTRIBUIÇÕES

Os condomínios edilícios são dispensados de apresentação da EFD-Contribuições, mesmo que inscritos no CNPJ ou tenham seus atos constitutivos registrados em cartório. (Instrução Normativa RFB n° 1.252/2012, artigo 5°, § 1°, inciso l).

ECD

Considerando que a Escrituração Contábil Digital (ECD) deverá ser apresentada pelas pessoas jurídicas, inclusive as equiparadas, não caberá a entrega dá referida obrigação pelos condomínios, tendo em vista a ausência de personalidade jurídica. (Instrução Normativa RFB n° 2.003/2021, artigo 1°).

ECF

Assim como a ECD, a Escrituração Contábil Fiscal (ECF) também deverá ser apresentada apenas pelas pessoas jurídicas, inclusive as equiparadas, não havendo assim a entrega pelos condomínios. (Instrução Normativa RFB n° 2.004/2021, artigo 1°).

DIMOB

Com relação à Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias (Dimob), não haverá também a obrigação de entrega, em função da falta de personalidade jurídica do condomínio. (Instrução Normativa RFB n° 1.115/2010, artigo 1°).